เพื่อความก้าวหน้าเกี่ยวกับกฎหมายและงานเกี่ยวกับที่ดิน (งดตอบคำถามตั้งแต่ สิงหาคม 2554)

การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อที่ดิน(มีแต่มืออาชีพที่รู้ว่าสำคัญสุดๆ

โดยหมอที่ดิน
morteedin@yahoo.com


ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่าการไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่ ตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือการไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือเห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อหรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดูเรื่องต่อไปนี้

1. ดูว่าโฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อย ๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่น ๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่สอง ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริงหรือไม่ ทางเดียวที่จะทราบว่าเป็นของจริงก็ต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน

2. ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน

การตรวจดูในเรื่องนี้เป็นการตรวจว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร(กรมที่ดินให้ถ่ายบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบที่ดินเป็นเวลานานหลายสิบปีแล้ว) จะได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ไม่ใช่
ตัวปลอม การตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดินนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากคนที่ผู้ซื้อติดต่อซื้อขายด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริงแล้ว หากมีการฟ้องร้องกันศาลจะถือว่าผู้ซื้อมีส่วนในการประมาทเลินเล่อในการซื้อที่ดินนั้น เป็นเหตุให้ได้รับค่าเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนนิติกรรมนั้นในภายหลัง (คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบตามระเบียบปฏิบัติการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จนเป็นเหตุให้มีการจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอมก็ตาม แต่การที่โจทก์เพียงแต่ใช้ให้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตามโฉนดที่ดินและมีภาระติดพันหรือไม่ ส่วนตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินนั้น โจทก์ก็ดูบัตรประจำตัวปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเท่านั้นว่ามีชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินปลอมของจำเลยที่ 1 ทั้ง ๆ ที่โจทก์ควรสืบสวนดูให้ดีกว่านี้ โดยการตรวจสอบถึงที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดที่ดินด้วย เพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับให้คำรับรองด้วยว่าโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน โจทก์ขอรับผิดชอบตัวเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้จำเลขที่ 2 ประมาทยิ่งขึ้น นับว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อด้วย โจทก์จึงควรรับผิดในค่าเสียหายเป็นจำนวนหนึ่งในห้า

3. โฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่

ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงถูกยกเลิกเพิกถอน เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิก หรือเพิกถอน ให้ปรากฏในตัวโฉนดที่ดิน และเก็บรักษาไว้ในสารบบที่ดิน เจ้าของที่ดินก็จะไม่มีโฉนดนั้นในครอบครองอีกต่อไป แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดอยู่บ่อย ๆ เจ้าของที่ดินหรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดหรือพบโฉนดที่สูญหายไป ไม่ยอมส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ แต่กลับเอาไปหลอกขายหรือกู้เงินและให้ยึดโฉนดไว้อีก

4. ที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่

ที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ อาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินเอง หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้


5. ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง

สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือ ที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อ แก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก อยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดก หรือเปล่า หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับหรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือรูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี หากซื้อที่ดินไปโดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม  ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหายหรือถูกทำลาย ก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้ ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำโฉนดมาจดทะเบียนได้  ส่วนการตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้น อาจมีความจำเป็นในบางกรณี เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไป ก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้านทำให้ไม่สามารถรับโอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลง ถ้าที่ดินที่จะซื้อนั้นมีเจ้าของร่วมตายไปและซื้อแล้วต้องการแบ่งแยกโฉนดโดยเร็ว ก็ต้องดูว่าคำขอรับโอนมรดกนั้นมีผู้เยาว์รับมรดกด้วยหรือไม่ ถ้ามีผู้เยาว์รับโอนมรดกด้วย ก็จะทำให้แบ่งแยกโฉนดได้ลำบาก เพราะข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 318/2495 ตัดสินว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์นั้นต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เมื่อมีข้อยุ่งยากในทางกฎหมายเช่นนี้ ผู้เยาว์ก็อาจไม่ต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมได้ เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการร้องขออนุญาตต่อศาล นอกจากนี้ต้องดูว่ามีการคัดค้านการรับมรดกด้วยหรือไม่ เพราะถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ทำให้การรับโอนมรดกไม่สำเร็จ ยังคงมีชื่อคนตายอยู่ในโฉนดตามเดิม ซึ่งย่อมทำให้ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่คนซื้อต้องการได้
นอกจากนี้ถ้าเป็นการซื้อที่ดิน น.ส.3 ธรรมดา ก็ควรตรวจดูว่าอยู่ในระหว่างประกาศขายหรือไม่ ถ้ามีก็ไม่ควรซื้อเพราะอาจมีข้อพิพาทกับคนซื้อคนก่อนได้

และในขณะนี้ได้มี พระราชบัญญัติการดูและผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ออกใช้บังคับแล้ว ซึ่งในมาตรา17 ได้บัญญัติไว้ว่า "ในกรณีที่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องส่งมอบหรือโอนสิทธิเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินทราบและให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวบันทึกเป็นหลักฐานไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งสัญญาดูแลผลประโยชน์และห้ามจดทะเบียนโอนสิทธิในทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา"

ในกรณีซื้อขายที่ดินในลักษณะที่มีคนดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเช่นนี้ ถ้าคนซื้อคนหลังไปขอตรวจดูโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินก็จะเห็นชัดว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว ก็จะไม่ไปทำสัญญาซ้ำให้เลี่ยงถูกโกงได้

6. ตรวจดูว่าเคยมีการขอยกเลิกค่าขอรังวัดแบ่งแยก สอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไปหรือไม่

แม้ว่าการขอยกเลิกคำขอรังวัดและการที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป จะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้ เพราะการขอยกเลิกการรังวัดอาจเกิดจากผู้ขอได้ทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จึงขอยกเลิกการรังวัดนั้นเสีย เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้น้อยลงตามความเป็นจริง ซึ่งก็สามารถทำได้(ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0609/20524 ลงวันที่ 29 กันยายน 2523) และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ
ส่วนเหตุผลที่ต้องรู้ว่ามีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะทำการแบ่งแยก หรือสอบเขตต่อไปนั้น จะเกิดกับการรังวัดที่มีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้ว คู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้ เพราะข้อพิพาทยังไม่ได้รับการแก้ไข
ทั้งสองกรณีผู้ซื้อสามารถทราบข้อเท็จจริงได้โดยง่าย(แม้ว่าคนขายจะพยายามปิดก็ตาม)
ถ้าหากขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยกเลิกคำขอรังวัดที่ดิน หรือมีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องเก็บเรื่องทั้งหมดเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น และถ้าหากเป็นกรณีขอยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอเห็นว่าครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หลังโฉนดที่ดิน หรือผลการรังวัดใหม่ได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินติดกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งก็ยิ่งทำให้ตรวจสอบได้ง่ายขึ้น
นอกจากจะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขอดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อโดยตรงแล้ว บางครั้งมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงที่จะซื้อ และปรากฏว่ารูปแผนที่การรังวัดใหม่แตกต่างกับแผนที่ในโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อที่ดินแปลงที่จะซื้อ ทำให้ต้องมีการแก้ไขรูปแผนที่ที่ดินที่จะซื้อให้ถูกต้องตามไปด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแก้ไขรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียงไปแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินไว้ในโฉนดที่ดินแปลงติดต่อ(แปลงที่จะซื้อด้วย) เพื่อจะได้แก้ไขแผนที่ให้ถูกต้องก่อนด้วย (ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยแผนที่ในโฉนดที่ดินแตกต่างจากเดิมเนื่องจากการรังวัดใหม่ แล้วทับแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง พ.ศ. 2525) หากผู้ซื้อขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะทราบความจริง และขอให้ผู้ขายดำเนินการสอบเขตให้ถูกต้องก่อน ผู้ซื้อก็จะไม่เดือดร้อนหรือเสียหายในภายหลัง

7. โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่

การที่ต้องตรวจสอบเรื่องนี้เพราะบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความหรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อย ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียงโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตาม มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 พ.ศ.2531) การบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0612/1/ว.26720 ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2524 เรื่องการจดทะเบียนนิติกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524) ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้สอยของคนซื้อที่ดินได้มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี

8. ตรวจดูข้อความในสัญญาที่ยังมีผลผูกพันที่ดินอยู่

ในกรณีซื้อที่ดินโดยยอมรับเอาการจดทะเบียนอื่นๆ ที่ยังมีผลผูกพันที่ดินนั้นอยู่ไปด้วย เช่น จำนอง เช่า บุริมสิทธิ์ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญากันในรายละเอียด เช่น จำนวนเงิน ข้อห้าม ข้อตกลงในเรื่องสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขอื่น ๆ อย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรซื้อที่ดินนั้นหรือไม่ หรือถ้าจะซื้อจะต้องวางเงื่อนไขหรือต่อรองอย่างไร จึงจะไม่เสียเปรียบ รายละเอียดต่าง ๆ นี้จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน แต่จะทราบได้โดยตรวจดูจากตัวสัญญาหรือบันทึกต่าง ๆ ที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน หรือจากสัญญาคู่ฉบับที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของสิทธินั้นเก็บไว้ แต่อย่างไรก็ตาม โดยที่การปลอมแปลงแก้ไขสัญญาทำได้ไม่ยากนัก เพราะแบบฟอร์มสัญญาต่าง ๆ สามารถหามาได้อย่างง่ายดาย จึงควรตรวจดูจากเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

9. โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่

มีอยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินสูญหายหรือชำรุดหรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้(เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออกโฉนดมาตั้งแต่สมัยแรกๆ ของการออกโฉนดที่ดินซึ่งมีอายุเกือบร้อยปี) หากไม่ตรวจดูแต่แรก เมื่อถึงวันโอนขายก็จะทำให้จดทะเบียนไม่ได้ ดังนั้นจึงต้องตรวจดูให้ดีเพื่อที่จะได้กำหนดนัดจ่ายเงินและโอนที่ดินได้เหมาะสม

แม้ว่าสิ่งผิดปกติหรือข้อขัดข้องที่กล่าวมาทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นไม่ถึงขั้นมากมาย
แต่ก็มีเกิดขึ้นได้เรื่อย ๆ แต่ก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะเกิดกับที่ดินแปลงใด ดังนั้น ผู้ซื้อที่รอบคอบไม่อยากเดือดร้อนเพราะเหตุดังกล่าว จึงควรระมัดระวังในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ในต่างประเทศที่เจริญแล้ว เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และแม้แต่สิงคโปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง ผู้ซื้อผู้ขายมักจะจ้างให้โซลิซิเตอร์เป็นผู้ตรวจสอบและจัดทำสัญญาเกี่ยวข้องกับที่ดินจนเป็นเรื่องปกติธรรมดา บางประเทศมีผู้ประกอบอาชีพในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เรียกว่า Conveyancer สำหรับประเทศไทยไม่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้แม้แต่นิดเดียว
ผลจึงเป็นว่าหากใครต้องการโกงแล้วละก้อ โอกาสสำเร็จมีมากจริง ๆ เพราะคนซื้อไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องที่ดินดีพอ ไม่รู้ว่ามีอันตรายหรือขวากหนามอะไรแอบแฝงอยู่บ้าง


หมายเหตุ : บทความนี้ผมเคยลงพิมพ์ในวารสารที่ดินมาประมาณ 15 ปี
ในขณะนี้การตรวจสอบข้อมูลบางอย่างจะทำไม่ได้เนื่องจากถือว่าเป็นข้อมูลส่วนตัวที่ไม่เปิดเผย




 

Create Date : 25 มีนาคม 2551   
Last Update : 8 มกราคม 2557 14:56:43 น.  

คำแนะนำในการติดต่อสำนักงานที่ดิน : เชื่อเถอะยังมีเรื่องที่ไม่รู้อีกเยอะ

โดยหมอที่ดิน
morteedin@yahoo.com


หลักการทั่วไปในการเตรียมเอกสาร
1. เตรียมเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องให้พร้อม และจะต้องเป็นเอกสารตัวจริง เจ้าหน้าที่จะรับพิจารณาจากเอกสารตัวจริงเท่านั้น
2. ถ่ายเอกสารที่ต้องใช้ประกอบเรื่องคำขอต่าง ๆ(ไม่ต้องถ่ายโฉนดเว้นแต่อยากเก็บไว้ดู) ไว้ล่วงหน้าให้ครบถ้วนเลย เพราะในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประมวลกฎหมายที่ดินบังคับให้เจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนพิสูจน์ว่าคนที่มาอยู่ต่อหน้านั้นเป็นตัวเจ้าของและคู่สัญญาจริง เป็นหน้าที่หลักของเจ้าหน้าที่เลย ซึ่งเรื่องนี้ต่างกับการโอนทรัพย์สินอื่นๆ เช่น รถยนต์อย่างสิ้นเชิง เพราะในการโอนรถยนต์เจ้าหน้าขนส่งไม่มีหน้าที่ตรวจพิสูจน์ว่าคนขายเป็นตัวจริงหรือไม่ เมื่อเจ้าหน้าที่ที่ดินดูเอกสารแล้วและเชื่อว่าเป็นตัวจริง(ถ้าไม่เชื่อก็แจ้งตำรวจจับเลย)ทางเจ้าหน้าที่เขาก็ต้องการ
สำเนาเอกสารไว้พิสูจน์ต่อศาล(ในกรณีมีการฟ้องร้อง
ว่ามีการปลอมตัวมาขาย) ว่าเขาตรวจเอกสารเหล่านั้นแล้วเห็นว่าน่าจะเป็นของจริง (บางกรณีดู ๆ
ก็น่าเป็นของจริง แต่เจ้าหน้าที่ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในการทำเอกสารนั้น ๆ บางทีก็ไม่รู้โดนหลอกได้เหมือนกัน ถ้าเป็นอย่างนั้นก็แย่เหมือนกัน อาจต้องรับผิดทางแพ่งได้) อีกเหตุผลหนึ่งซึ่งสำคัญมากเช่นกัน คือเจ้าหน้าที่จะเก็บสำเนาเอกสารนั้นเพื่อเอาไว้เปรียบเทียบ และเป็นฐานข้อมูลเพื่อสอบสวนพิสูจน์ตัวบุคคลในภายหลัง เมื่อเจ้าของคนเก่าหรือคนใหม่มายื่นคำขอทำนิติกรรมในส่วนของตนต่อไปนั่นเอง เมื่อถ่ายเอกสารแล้วอย่าเพิ่งเซ็นรับรองสำเนา ให้รอไปเซ็นรับรองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อให้เขาดูว่าเป็นคนที่เกี่ยวข้องเซ็นจริง ๆ
มีข้อที่อยากแนะนำอีกอย่างคือ ควรถ่ายเอกสารไว้ให้พร้อมก่อนไปสำนักงานที่ดิน เพราะบางครั้งหาร้านถ่ายใกล้สำนักงานที่ดินไม่ได้เลยต้องใช้บริการของสำนักงานที่ดินซึ่งรับรองได้ว่าค่า
ถ่ายเอกสารในสำนักงานที่ดินน่ะแพงกว่าข้างนอกแน่นอน จากปกติหนึ่งบาทก็จะเป็นสองบาท ห้าสิบสตางค์ก็จะเป็นหนึ่งบาทเพราะเป็นการหารายได้ไว้ใช้ในสำนักงานที่ดินอย่างหนึ่ง ซึ่งเขามักคิดแพงจริง ๆ เพราะเห็นว่าคนซื้อคนขายมักใจกว้าง ด้วยมีความครึ้มใจปิติยินดีในการซื้อขายกันอยู่แล้วเป็นทุนเดิม แค่เสียแพงหน่อยก็มักหยวน ๆ

เอกสารประกอบการจดทะเบียน
1.โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เป็นเอกสารที่ต้องนำมาด้วยทุกครั้ง
2. หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล ต้องใช้ในกรณีชื่อในโฉนดไม่ตรงกับทะเบียนบ้านกับบัตรประชาชน และที่น่าติดตามคือในตอนนี้มีกฎหมายใหม่ให้ผู้หญิงที่แต่งงานแล้วสามารถเลือกกลับไปใช้นามสกุลเดิม
และเลือกนาง หรือนางสาวด้วยแล้วก็จะทำให้ยุ่งขึ้นอีก และคงต้องนำเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเรื่องพวกนี้มาประกอบการจดทะเบียนด้วยอย่างไม่ต้องสงสัย เพราะการจะเปลี่ยนไปใช้ชื่อไหนก็ต้องมีเอกสารบอกที่มาที่ไป แต่ถ้าชื่อตรงกันอยู่แล้วก็ไม่ต้องนำมาก็ได้
3. หนังสือรับรองจากอำเภอว่าเป็นบุคคลคนเดียวกัน เอกสารนี้บางกรณีก็ต้องใช้ บางกรณีก็ไม่ต้องใช้ สาเหตุที่ทำให้ต้องมีการรับรองการเป็นบุคคลคนเดียวกัน มักเกิดจากชื่อในบัตรประชาชน ทะเบียนบ้านและชื่อในโฉนดไม่ตรงกันเลย หรือชื่อในทะเบียนบ้านตรงกับโฉนด แต่ในบัตรประชาชนไม่ตรงกัน หรือชื่อในบัตรประชาชนตรงกับในโฉนดแต่ไม่ตรงกับชื่อในทะเบียนบ้าน และไม่มีเอกสารที่จะสืบที่มาที่ไปให้เห็นว่าเป็นคนเดียวกันได้เลย เจ้าหน้าที่ก็อาจจะขอให้เจ้าตัวไปยื่นคำขอให้ทางอำเภอรับรองการเป็นบุคคลคนเดียวกัน ซึ่งการจะทำอย่างนั้นทางอำเภอก็ต้องสอบสวนพยาน เช่น กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน ที่รู้จักคนนั้น แล้วอำเภอก็จะออกหนังสือรับรองให้ การพิสูจน์และรับรองตัวบุคคลในลักษณะนี้ทางเจ้าหน้าที่ดินจะไม่สอบสวนพิสูจน์เองแต่จะให้เจ้าหน้าที่ทะเบียนราษฎร์เป็นฝ่ายดำเนินการให้  กรณีที่มีชื่อไม่ตรงอย่างนี้ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะต้องให้ไปรับรอง เพราะบางครั้งก็เห็นได้ชัดว่าเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นฝ่ายพิมพ์หรือเขียนผิด   ไม่ตรงกับหลักฐานที่ผู้นั้นมอบให้มาแต่ต้น กรณีอย่างนี้เจ้าหน้าที่ก็จัดการแก้ไขให้ถูกต้องได้ หรือบางกรณีเป็นการจดทะเบียนที่ไม่ใช่การจำหน่ายที่ดิน เช่น เป็นการจดไถ่ถอนจำนองอย่างเดียว เจ้าหน้าที่ก็อาจจดให้ได้เลย ไม่ต้องสนใจความผิดพลาดดังกล่าว ต่อเมื่อจะมาจดทะเบียนขายหรือการจดผูกมัดอย่างอื่น จึงจะให้แก้ไขให้ถูกต้อง สรุปว่ากรณีเช่นนี้อย่าเพิ่งรีบไปดำเนินการเอง ให้รอเจ้าหน้าที่บอกให้ทำดีกว่า และต้องรู้ไว้ด้วยนะว่าหากเขาอนุโลมดำเนินการให้ แล้วปรากฏในภายหลังว่าผิดตัวคน เจ้าหน้าที่คนนั้นจะต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายให้ เพราะศาลจะยกเหตุผลว่าเห็นชัดแล้วว่าเอกสารประจำตัวทั้งหลายไม่ตรงกัน(เท่ากับว่าไม่ใช่คน ๆ เดียวกันนั่นเอง) แต่ก็ยังดำเนินการให้ ถือว่าประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง
4. กรณีใบสมรส และใบหย่า ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของคนที่จดทะเบียนสมรสแล้ว มีกรณีหลากหลายที่บางครั้งก็ต้องได้รับคำยินยอมจากคู่สมรส ก่อน บางกรณีก็ไม่ต้องรับความยินยอมจากคู่สมรส ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น ช่วงเวลาการสมรสว่า สมรสกันก่อนหรือหลังใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 5 สมรสกันก่อนหรือหลังการประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 5 ที่ได้ตรวจชำระใหม่ ซึ่งจะต้องมีการอธิบายถึง สินบริคณฑ์ สินเดิม สินสมรส สินส่วนตัว ต้องดูเรื่องการทำสัญญาก่อนสมรส นอกจากนี้มีการเขียนรายละเอียดไว้ในกฎหมายหลายกรณีที่ให้ทำได้แม้ไม่ได้มีการยินยอมก็ตาม แต่ให้สิทธิในการที่คู่สมรสจะฟ้องเพิกถอนในภายหลังได้อีก การที่จะเขียนชี้แจงเรื่องนี้ให้ครบถ้วนทุกกรณีเลย แม้ทำได้แต่ก็ยาวและยุ่งยากเกินกว่าจะจดจำได้หมด ก็เลยขอแนะง่าย ๆ ว่าให้นำไปเถอะไม่หนักหนาอะไร (อันที่จริงผมว่าเอกสารที่ต้องนำมาประกอบการทำนิติกรรมสำหรับคนธรรมดามัน ก็วนเวียนอยู่แค่ ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน ใบสมรส ใบหย่า ใบเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ก็เท่านั้นเอง ถ้าไม่อยากปวดหัวว่าจะต้องเอาอะไรไปบ้าง ก็ให้เอาติดไปให้หมดก็หมดเรื่องมันไม่ยุ่งยากหนักหนาสาหัสอะไร แล้วเอกสารเหล่านี้ถ้าถ่ายเอกสารเก็บไว้สักชุดสองชุดมันก็ดีเพราะหยิบใช้ได้สะดวก แต่มีข้อแนะนำเพิ่มเติมว่าการให้สำเนาภาพถ่ายทะเบียนบ้านหรือบัตรประชาชนให้แก่คนอื่น ควรเขียนไว้ในสำเนานั้นเลยว่าให้เอาไว้ใช้ในการอะไร เพราะเดี๋ยวนี้มีการลักลอบเอาไปใช้ซื้อสิ่งของหรือเอาไปทำสัญญาผูกมัดโดยเราไม่รู้เรื่องเลย
เป็นการป้องกันไว้ก่อน เพราะถ้ามีเรื่องเราก็ขอดูได้ว่าเป็นอันที่เราให้เอาไปทำเรื่องนั้น ๆ หรือไม่)
ใบยินยอมของคู่สมรส ปกติในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
ของคู่สมรสคนใดตามกฎหมายแพ่ง ที่มีผลใช้บังคับหลังสุดนี้กำหนดให้ต้องได้รับความ
ยินยอมจากคู่สมรสอีกคนหนึ่งทุกครั้ง การทำใบยินยอมนี้ไม่ยาก อาจใช้ข้อความทำนองนี้ได้

ข้าพเจ้า นาย/นาง.......ขอให้ความยินยอมในการที่ นาย/นาง
..........สามี/ภรรยา ของข้าพเจ้าทำนิติกรรม ซื้อ ขาย ให้ จำนอง ...ที่ดินโฉนดเลขที่...........อำเภอ......จังหวัด.............จาก นาย/นาง/.....พร้อมนี้ได้แนบสำเนาใบสมรสมาด้วยแล้ว จึงลงชื่อไว้เป็นสำคัญ

ลงชื่อ ผู้ให้คำยินยอม



5. หนังสือมอบอำนาจ ใช้ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้งสองฝ่ายไม่ไปดำเนินการด้วยตนเอง ก็สามารถมอบให้คนอื่นไปดำเนินการแทนได้ ซึ่งอาจมอบให้คนอื่นที่ไม่ใช่คู่สัญญาเป็นคนทำแทน หรือจะให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไปทำแทนก็ได้เหมือนกัน แต่จะต้องเป็นคนที่ไว้วางใจจริง ๆ ใบมอบอำนาจนี้เมื่อทำแล้วจะต้องรีบไปดำเนินการตามใบมอบให้เร็วที่สุดไม่ควรเกินหนึ่งเดือนนับจากวันที่ลงในใบมอบ หากปล่อยนานไปเจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการตามนั้น เพราะไม่แน่ใจว่าคนมอบ
ตายหรือยัง หรือยกเลิกใบมอบหรือไม่ และจะต้องให้ไปทำมาใหม่ หรือต้องให้มาทำด้วยตัวเอง
การเขียนใบมอบอำนาจควรใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดิน และให้ทำตามคำแนะนำที่บอกไว้ด้านหลังใบมอบโดยเคร่งครัด แบบฟอร์มใบมอบอำนาจและตัวอย่างการกรอกข้อความ สามารถดาวน์โหลดได้ที่ link ด้านขวามือของหน้านี้ หรือที่เว็บไซต์กรมที่ดิน http://www.dol.go.th/variety/assign/form/td21.pdf
ไฟล์เป็นแบบ pdf ปริ้นออกมาและกรอกข้อความนำไปใช้ได้เลย แต่การเขียนจะต้องให้ถูกต้องตามหลักการตั้งตัวแทนตามกฎหมายแพ่งด้วย (ดูคำแนะนำวิธีการเขียนใบมอบอำนาจได้ในด้านบนซ้ายมือ)

ในกรณีที่เรามอบอำนาจให้คนหนึ่งทำแทนตัวเรา และในเวลาเดียวกันคนที่ทำแทนตัวเรานั้นรับมอบอำนาจจากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งด้วย (เช่นเราเป็นคนขายและเรามอบให้นายดำทำแทนเรา ในเวลาเดียวกันนายดำก็รับมอบมาทำแทนคนซื้อด้วย อย่างนี้จะต้องเขียนข้อความเพิ่มในช่อง “เป็นผู้มีอำนาจจัดการ.....” ....และยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจกระทำการในนามของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งด้วย (ในหนังสือมอบอำนาจทั้งสองฉบับ)
ในกรณีที่เรามอบอำนาจให้คนหนึ่งทำแทนตัวเรา และในเวลาเดียวกันเขาก็มีอำนาจกระทำในนามของตัวเขาเองทำกับเรา(เช่นเราขายที่ดินให้เขาและเราก็มอบอำนาจให้เขาทำแทนตัวเรา ส่วนตัวเขาก็ทำในฐานะเป็นคนซื้อที่ของเราด้วย อย่างนี้ต้องเขียนเพิ่มในช่อง “เป็นผู้มีอำนาจจัดการ...”....และยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจกระการในนามของตัวแทนกระทำกับตัวการได้ด้วย
6. ใบมรณบัตร ใช้ในกรณียื่นคำขอรับโอนมรดก เพื่อใช้พิสูจน์การตายของเจ้าของที่ดินและทายาท
ในกรณีที่มีการตายแต่หาหลักฐานไม่ได้เลยเพราะตายไปนานแล้วหลักฐานหายหรือทิ้งไปหมดแล้ว หรือมีการทำทะเบียนบ้านใหม่ไม่มีบันทึกการตายไว้อีกต่อไป ซึ่งมักเกิดจากเจ้าของที่ดินหรือทายาท(ส่วนมากเป็นพ่อแม่ ที่ตายไปนานแล้ว) ก็ต้องให้อำเภอออกหนังสือรับรองการตายแทนใบมรณบัตร ซึ่งการจะออกให้อำเภอก็ต้องมีการสอบพยานที่เกี่ยวข้องก่อนตามกรรมวิธีของเขา ที่จริงอยู่ที่ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ที่ดินด้วยว่าควรจะต้องให้ไปหาใบรับรองการตายด้วยหรือไม่ เช่น เจ้ามรดกตายตอนอายุเก้าสิบ พ่อแม่ก็คงอายุกว่า 110 ปี
คงตายแล้วแน่นอน (ถ้ายังอยู่ก็ต้องเป็นคนดังมากรู้จักกันดี) อย่างนี้ไม่จำเป็นต้องให้รับรองการตายของพ่อแม่ก็ได้เพราะอายุขนาดนั้นคงไม่มีชีวิตอยู่แล้ว เท่าที่เคยปฏิบัติมาพวกทายาทที่เป็นพ่อแม่อายุมากแล้วตายไปนานแล้วนี่เรามักไม่เข้มงวดมาก
เชื่อว่าตายจริง และก็มักไม่มีเรื่องยุ่งยากแย่งมรดกเนื่องจากพ่อแม่อายุมากมักไม่ต้องการรับมรดก
ลูกแต่ให้หลานรับไปอีกอย่างการรับมรดกต้องประกาศที่สำนักงานที่ดิน ในที่ดิน ที่ทำการกำนัน
เทศบาล อบต ถ้าไม่ตายจริงก็คงมาคัดค้าน
6. ใบนัดรังวัด หรือใบรับเรื่องราวคำขอต่าง ๆ
การทำเรื่องที่ดินบางเรื่องจะต้องมีการกลับไปติดต่ออีกหลายครั้ง ทางเจ้าหน้าที่จะออกใบรับหรือใบนัด
เช่น ใบนัดรังวัด ให้เก็บไว้ให้ดี และนำไปด้วยทุกครั้ง เพราะในใบนัดใบรับต่าง ๆ จะมีข้อมูลทำให้เขาค้นเรื่องมาดูได้สะดวก ไม่ต้องสอบถามกันมาก หรือต้องรื้อค้นหลายแฟ้ม ทำให้เสียเวลาและอารมณ์เครียดโดยไม่จำเป็น
7. ใบเสร็จต่าง ๆ ที่ออกให้จะต้องเก็บรักษาไว้ให้ดี เพราะมีข้อมูลเยอะสะดวกในการติดต่อเรื่องที่ทำไว้ ประการสำคัญ ใบเสร็จเกี่ยวกับภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเก็บให้ดีเก็บไว้ตลอดไปเลย เพราะบางครั้งสรรพากรจะเรียกไปบอกว่าให้เสียเพิ่ม เพราะเรียกเก็บไว้ไม่ถูกต้อง บางครั้งหาว่าเราไม่เสียก็มี (มักเป็นเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ระวังข้อขัดข้องที่ไม่คาดคิด
ในการไปติดต่อสำนักงานที่ดินบางครั้งจะมีข้อขัดข้องเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิดได้
หลายกรณี เช่น
1. โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินสูญหาย หรือขาดชำรุดจนจดทะเบียนไม่ได้
หรือหาไม่เจอ หรืออยู่ในระหว่างดำเนินการเพิกถอนโฉนดเพราะออกไปโดยผิดกฎหมาย หรือจดทะเบียนไปโดยผิดกฎหมาย(แต่เจ้าของไม่นำโฉนดมาให้แก้ไข-คือหลอกขายนั่นเอง)
2. ที่ดินถูกยึดหรืออายัด อาจโดยคำสั่งศาล โดยสรรพากร หรือเจ้าหน้าที่อื่นๆ หรือโดยผู้มีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นก็ได้ ปกติการโดนยึดหรืออายัดนี้เจ้าของจะรู้ตัวอยู่แล้ว แต่ไม่ยอมบอกพอพากันไปจดทะเบียนขายก็เลยทำไม่ได้
3. หนังสือมอบอำนาจไม่ผ่าน ซึ่งมีได้หลายกรณี เช่น กรอกข้อมูลไม่ถูกต้อง ลายเซ็นไม่คล้ายของเดิม มีการมอบอำนาจไว้นานมากเช่น หกเดือน หนึ่งปี เพราะปกติเขาให้ทำไว้นานไม่เกินหนึ่งเดือน ที่เขาไม่ทำให้ก็เพราะกลัวว่าคนมอบอำนาจตายไปแล้วหรือได้ยกเลิกหนังสือมอบอำนาจไปแล้วแต่ยังเอามาโอนอีก ทางแก้เรื่องเซ็นไม่คล้ายจะต้องเอาตัวอย่างลายเซ็นในหนังสือสัญญาตอนที่ซื้อมาดูและลองซ้อมเซ็นให้คล่องก่อน เพราะบางครั้งก็ลืมไปแล้ว แต่ถ้าไม่มีตัวอย่างลายเซ็นในสัญญาเลย ก็ต้องนึกว่าช่วงที่ไปเซ็นในหลักฐานที่ดินเดิมเซ็นไว้อย่างไร ในกรณีที่ตรวจใบมอบอำนาจไม่ผ่าน ก็ต้องไปดำเนินการด้วยตัวเอง กรณีอย่างนั้นพอเจ้าหน้าที่ให้ดูว่าเดิมเซ็นอย่างไร ก็มักจะเซ็นได้ไม่ยากอะไร(ในการไปดำเนินการด้วยตนเอง นอกจากตรวจบัตรแล้วเขาก็ตรวจลายเซ็นด้วยในทุกกรณี)
4. เตรียมเงินเป็นค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ไม่พอ ทำให้จดทะเบียนไม่ได้ เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยมาก เพราะคนทั่วไปไม่รู้ราคาประเมินที่ดินนั้น และไม่รู้วีธีคิดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทางแก้ก็ต้องไปหาเจ้าหน้าที่ที่ดินขอให้คิดค่าใช่จ่ายให้จะได้เตรียมเงินได้พอ การไปขอให้ช่วยคิดนี้ควรไปหาตอนที่เขาไม่มีงานอยู่ในมือแล้ว เพราะหากไปให้ช่วยตอนที่งานเต็ม
มือเขาจะไม่ทำให้ แต่จะบอกให้รอจนกว่างานบริการในมือจะเสร็จ (แนะนำว่าควรไปตอนเย็น ๆ
งานหมดแล้ว หรือตอนระหว่างพักเที่ยงหลังกินข้าวเที่ยงและยังไม่เริ่มทำงาน(ตอนพักจริง ๆ)ควรพูดขอความช่วยเหลือกับเขาดี ๆ เพราะการคิดคำนวณมันใช้เวลาพอควร จะต้องไปหาราคาประเมินที่นั้นก่อน แล้วต้องสอบถามข้อมูลหลายอย่างด้วย ควรต้องเอาโฉนดให้เขาดูด้วยจะดีที่สุด)

วิธีการป้องกันความเสียหายจากเรื่องข้อขัดข้องที่ไม่คาดคิดนี้ที่ดีที่สุดคือต้องเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเลยว่าในกรณีเกิดเหตุสุดวิสัยโดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด(เช่นเพราะโฉนดสำนักงานที่ดินสูญหาย) ให้เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าเหตุสุดวิสัยนั้นจะหมดไป แต่ถ้าเป็นเหตุที่เกิดจากความรับผิดชอบของฝ่ายใดก็ให้ฝ่ายนั้นรับผิดชอบ (เช่น คนขายทำโฉนดหาย
ก่อนโอน เจ้าของต้องรับผิดชอบ


คำแนะนำเบ็ดเตล็ด

ที่ตั้งสำนักงานที่ดิน
ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดินต้องสอบถามว่าสำนักงานที่ดินที่มีอำนาจจดทะเบียน
ที่ดินนั้น ๆ คือสำนักงานที่ดินใด และตั้งอยู่ที่ไหนจะได้ไม่ไปผิดสำนักงาน และไม่เสียเวลา เพราะสำนักงานที่ดินบางแห่งอยู่
ค่อนข้างลึกลับเส้นทางไปยาก แต่การสอบถามเส้นทางก็ไม่ยากให้ดูในสมุดโทรศัพท์ โทรถามได้ตลอดเวลางาน
ให้ไปค้นที่เว็บไซต์กรมที่ดิน http://www.dol.go.th ก็ได้สะดวกมาก

ค่าใช้จ่ายทุกอย่างต้องมีใบเสร็จ
ค่าใช้จ่ายในการติดต่อราชการเจ้าหน้าที่จะต้องออกใบเสร็จรับเงินให้ไว้เป็นหลักฐานทุก
ครั้งตามจำนวนที่ได้จ่ายจริง อะไรที่จ่ายไปแล้วไม่มีใบเสร็จให้หรือออกให้ไม่ครบที่จ่าย แสดงว่า
ทุจริตแน่นอน ให้เอาเรื่องได้เลย
การจ่ายค่าที่ดินเป็นเช็ค
ถ้ามีการชำระเงินเป็นเช็ค ก็ควรบอกให้เจ้าหน้าที่พิมพ์ลงในสัญญาว่าชำระเงินเป็นเช็ค เลขที่... เป็นจำนวนเท่าใด อย่าบอกลอยๆ ว่าได้รับชำระเงินเรียบร้อยแล้ว แต่ที่จริงควรชำระกันเป็นเงินสดจะดีกว่าถ้าไม่มากนัก หรือกรณีมาก ๆ ก็ให้ใช้เช็คเงินสดแทน บางกรณีเงินมาก ๆ เขาให้เจ้าหน้าที่ธนาคารมาคอยรับเงินเลยก็มี
อย่าให้ถ้อยคำเท็จ
เจ้าหน้าที่กรมที่ดินที่ปฏิบัติหน้าที่อยู่ถือเป็นเจ้าพนักงานตามกฎหมายอาญา การให้
ถ้อยคำเท็จ หรือบอกให้จดข้อความเท็จ จะมีโทษทางอาญา เอกสารทางทะเบียนที่ดินถือเป็น
เอกสารมหาชน

ขั้นตอนการติดต่อดำเนินการ
ทุกสำนักงานที่ดินจังหวัด จะมีเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อไปติดต่องานสำนักงานที่ดิน ลำดับแรกให้ไปที่ เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน เพื่อขอคำแนะนำ ตรวจสอบหลักฐานเอกสารและรับบัตรคิว การให้บริการเป็นไปตามลำดับคิว เมื่องานสำเร็จแล้ว ขอให้ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารสิทธิ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนวนเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน เรื่องความผิดพลาดเหล่านี้บอกได้ว่าเกิดขึ้นได้เสมอ ถ้าเราเห็นว่าผิดก็ขอให้แก้ไขได้เลยในตอนนั้น แต่หากปล่อยไว้นานมาก คนทำลืมไปแล้วหรือย้ายไปที่อื่นการแก้ไขก็จะไม่ง่าย เพราะมันมีขั้นตอน
กรรมวิธีเฉพาะ ต้องเอาเอกสารที่เกี่ยวของมาแสดงใหม่ จะต้องมีการบันทึกถ้อยคำ การให้คำยินยอมในการแก้ไขจากผู้มีส่วนได้เสียอื่น ๆ ก็มีขั้นตอนและระยะเวลาในการดำเนินงานในแต่ละประเภทจะมีประกาศไว้ที่สำนักงานที่ดิน หากเห็นว่างานล่าช้าเกินกว่าปกติ หรือไม่ได้รับความสะดวก หรือมีข้อสงสัยขอให้สอบถามได้ที่เจ้าหน้าที่ หัวหน้างานได้ตลอดเวลา หากไม่ได้คำชี้แจงหรือยัง
ไม่กระจ่าง จะเข้าพบหัวหน้าฝ่าย หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดก็ได้ทุกเวลา ปกติหากงานไม่มี
ปัญหาข้อขัดข้อง จะเสร็จในเวลามาตรฐานที่ประกาศไว้ หากมีปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมในการให้บริการ ก็แจ้งกรมที่ดินได้โดยส่งข้อร้องเรียนทางไปรษณียบัตร ถึงกรมที่ดิน ตู้ ปณ. 11
ปณฝ. วัดเลียบ กทม. 10200 หรือ โทร. 02 222-2837






 

Create Date : 24 มีนาคม 2551   
Last Update : 8 มกราคม 2557 15:06:54 น.  

conveyancer
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 56 คน [?]




เจ้าของบล็อก landclinic นี้ เป็นอดีตข้าราชการกรมที่ดินมีประสบการณ์ด้านการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในหลายจังหวัด ผ่านหลักสูตรนักบริหารงานที่ดินระดับสูง เคยไปรับการศึกษาอบรมและฝึกงานด้านการทะเบียนที่ดินและการประเมินราคาทรัพย์สินในออสเตรเลีย
รัฐนิวเซาท์เวลส์สองครั้ง รัฐวิคตอเรียหนึ่งครั้ง

บทความใน blog นี้ มีลิขสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ อนุญาตให้นำไปเผยแพร่ได้ โดยต้องระบุแหล่งที่มาจากบล็อกนี้ให้ชัดเจน แต่ี้ไม่อนุญาตให้นำไปใช้้แสวงหากำไรหรือผลประโยชน์ใด ๆ ในทางธุรกิจเช่น นำข้อความไปใส่เป็นข้อมูลส่วนหนึ่งของเว็บไซต์ หรือนำไปตีพิมพ์ โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบล็อกก่อน

หมายเหตุ - ได้เปลี่ยนนามแฝงจาก "หมอที่ดิน"
เป็นภาษาลาติน "Terra Nova" (หมายถึง new land หรือ new earth) ตั้งแต่ มีนาคม 2556 และเมื่อเดือน กค 57 ได้เปลี่ยนชื่อเป็น conveyancer หมายถึงผู้ดำเนินการเกี่ยวกับกระบวนการโอนที่ดิน
[Add conveyancer's blog to your web]