Group Blog
 
All Blogs
 

เทคนิคจัดการสภาพคล่องสำหรับร้านออนไลน์





สวัสดีค่ะ

การขายของออนไลน์ยังคงเป็นช่องทางสร้างรายได้ที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบัน ทั้งในกลุ่มของมนุษย์เงินเดือนทั่วไปที่มักทำกันเป็นอาชีพเสริม และกลุ่มสตาร์ทอัพที่อยากทดลองรูปแบบธุรกิจของตัวเอง เพราะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ง่าย และไม่ต้องใช้เงินทุนสูง แต่การก้าวเข้ามาในโลกของการทำธุรกิจก็ไม่ได้หอมหวานอย่างที่คิด เพราะมีเรื่องให้เราต้องพิจารณาให้รอบด้านมากมาย ซึ่งเรื่องเงินก็ถือเป็นเรื่องสำคัญไม่น้อย เราคงเคยเห็นบางร้านที่ขายดี แต่ผ่านไปสักสองสามปีกลับต้องปิดกิจการไป ซึ่งสาเหตุหลักมาจากการขาดสภาพคล่องนั่นเอง ดังนั้น เราจึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง 3 เรื่องด้วยกัน จะมีเรื่องอะไรบ้างและมีแนวทางในการจัดการสภาพคล่องอย่างไร K-Expert ได้รวบรวมมาฝากแล้วค่ะ

1. เจ้าหนี้การค้า

การที่เราจ่ายเงินซื้อวัตถุดิบในกรณีของการผลิตเพื่อขาย หรือจ่ายเงินให้ซัพพลายเออร์ในกรณีซื้อมาขายไป หากจ่ายเป็นเงินสดก็ถือว่าเราไม่ได้ไม่เสียอะไร แต่หากจ่ายแบบผ่อนได้ ไม่ว่าจะเป็นการขอเครดิตจากคู่ค้าของเราหรือใช้บัตรเครดิตเป็นตัวดึงเวลาในการชำระเงินแล้วล่ะก็ ถือว่าเราสามารถรักษาเงินสดไว้กับตัวได้

2. วัตถุดิบและสินค้าในสต็อก

การเร่งผลิตสินค้าให้เสร็จเพื่อรอจำหน่ายในกรณีของการผลิตเพื่อขาย หรือการพยายามหมุนสต็อกสินค้าให้ขายออกไปได้อย่างรวดเร็ว หากสามารถทำได้ไว เราก็ไม่ต้องเอาเงินไปจมนานๆ ซึ่งจะเป็นผลดีกับเงินสดของกิจการนั่นเองค่ะ

3. ลูกหนี้การค้า

การเรียกเก็บเงินสดหลังจากที่ขายสินค้าได้ โดยทั่วไปการขายของออนไลน์มักไม่ค่อยมีปัญหาในเรื่องนี้สักเท่าไร เพราะลูกค้ามักเป็นรายย่อยและจ่ายเงินทันทีหรือก่อนการส่งมอบไม่กี่วัน แต่หากเราขายให้กับลูกค้ารายใหญ่ที่เขาขอเครดิตเงินเอาไว้ก่อน ไม่ว่าจะเป็นเพราะนโยบายการรับประกันคืนเงินให้ลูกค้าปลายทาง หรือนโยบายตัดรอบจ่ายเงินก็ตาม ถือว่าเป็นการดึงเงินของเราออกไป

ดังนั้น หากเราสามารถชะลอการจ่ายเงินได้ หมุนสินค้าได้เร็ว และได้รับเงินก่อน ก็จะช่วยให้เราหมุนเงินได้อย่างไม่ขาดมือ

สำหรับแนวทางการจัดการสภาพคล่องร้านค้าออนไลน์สามารถทำได้โดย

• จ่ายค่าวัตถุดิบหรือสินค้าด้วยบัตรเครดิต เพราะวิธีนี้จะทำให้เราได้รับระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยในช่วง 15 ถึง 45 วัน ขึ้นอยู่กับว่าเราทำธุรกรรมกำหนดตัดรอบบิลในวันไหน

• ประเมินตลอดเวลาว่าสินค้าสต็อกมานานแค่ไหน หากมองว่าสินค้าบางอย่างปล่อยยากก็ควรทดลองปรับแก้หลายๆ อย่าง เช่น ถ่ายรูปสินค้าให้ดูน่าดึงดูดมากขึ้น โดยเทคนิคที่นิยมใช้กันมากคือ ถ่ายรูปสินค้านั้นแบบใช้งานจริงซึ่งจะช่วยให้กลุ่มเป้าหมายเห็นประโยชน์ของสินค้าอย่างชัดเจน นอกจากนี้ อาจใช้เทคนิค Cross-Selling คือแนะนำสินค้าที่สามารถใช้งานร่วมกันได้ให้กับลูกค้า ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ให้มากขึ้น และยังทำให้ลูกค้าประทับใจอีกด้วย

• เปิดรับพรีออเดอร์ เป็นวิธีที่น่าสนใจสำหรับการสั่งซื้อสินค้าจากต่างประเทศ เพราะทำให้รู้ถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายก่อน ซึ่งพ่อค้าแม่ค้าบางรายอาจใช้วิธี Dropship คือเอาแค็ตตาล็อกมาวางขาย เมื่อมีคนซื้อจึงค่อยไปสั่งสินค้ามา ทำให้ลดความเสี่ยงในการสต็อกสินค้าลงได้

• ลดราคา เป็นวิธีที่ตรงไปตรงมา รุนแรงและเด็ดขาด แต่อยากให้ใช้ในกรณีที่เรามีทางเลือกน้อยมากๆ แล้วเท่านั้น เพราะการลดราคาช่วยให้เราได้สภาพคล่องกลับมาก็จริง แต่ก็ต้องแลกมาด้วยเลือด (เงิน) ของเราเอง รวมถึงอาจเป็นการทำลายอุตสาหกรรมซื้อมาขายไปอีกด้วย จึงอยากให้ลองพิจารณาเรื่องการทำการตลาดและการสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าเป็นลำดับแรกๆ ก่อนค่ะ

เมื่อเห็นความสำคัญของการบริหารสภาพคล่อง และได้เทคนิคจัดการสภาพคล่องสำหรับร้านออนไลน์แล้ว ลองนำไปปรับใช้กันดูนะคะ เพื่อช่วยให้ธุรกิจของเราประสบความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเป็นอาชีพเสริมหรือสตาร์ทอัพ การทำธุรกิจในช่วงแรกถือเป็นการทดลองอย่างหนึ่ง คือทดลองว่าโมเดลธุรกิจของเราจะเติบโตและทำกำไรได้อย่างยั่งยืนหรือไม่ หากทำสำเร็จ เราเองก็จะสุขใจ แต่หากทำพลาดไปก็ยังได้รับความรู้และประสบการณ์ ถือว่าไม่มีอะไรเสียค่ะ

------------------------------------------------------

Recommended! บทความที่เกี่ยวข้องกับบล็อกวันนี้





 

Create Date : 25 สิงหาคม 2559    
Last Update : 25 สิงหาคม 2559 11:57:06 น.
Counter : 238 Pageviews.  

3 สาเหตุที่ทำให้ลงทุนแล้วได้กำไรน้อย ขาดทุนเยอะ





สวัสดีค่ะ

หลายคนที่ชอบลงทุนในหุ้น ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือเก่าหรือมือใหม่มักมีคำถามคาใจที่ว่า “ทำไมลงทุนไปแล้วไม่รวยสักที” เวลาได้กำไรก็ได้แค่เพียงหลักพัน แต่พอขาดทุนขึ้นมาแต่ละทีกลับเป็นหลักหมื่น ทำให้รู้สึกเครียด นอนไม่หลับไปหลายคืนเลยทีเดียว บางคนโทษดวง โทษโชคชะตา จริงๆ แล้วสิ่งเหล่านี้เกิดจากอะไร และเราจะมีแนวทางแก้ไขในเบื้องต้นอย่างไร เพื่อไม่ให้ลงทุนไปแล้วได้กำไรน้อย ขาดทุนเยอะ K-Expert มีคำตอบในเรื่องนี้มาฝากค่ะ

1. ขาดทุนแล้วไม่กล้าตัดใจขายทิ้ง

เมื่อเราลงทุนไปแล้วเกิดหุ้นตก ตลาดหุ้นอยู่ในช่วงขาลง หลายคนขาดทุน แต่ก็ยังไม่กล้าตัดใจขายหุ้นทิ้งไป เปรียบเหมือนกับการที่เราซื้อตั๋วเข้าไปนั่งดูหนังที่เราคาดว่าจะสนุกสมกับที่รอคอยมานาน แต่พอฉายไปได้สักพักกลับพบว่าไม่สนุกเอาซะเลย คำถามคือ เราจะทำอย่างไรระหว่าง “ทนนั่งดูหนังต่อไป” หรือ “ตัดใจเดินออกจากโรงหนังตอนนั้นเลย” คนส่วนใหญ่มักจะเลือกนั่งดูหนังต่อไปทั้งๆ ที่ไม่สนุกด้วยเหตุผลหลักคือเสียดายเงินนั่นเอง ซึ่งถือเป็นความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเงินที่เราจ่ายไป เพราะอย่างไรเสียเราก็ได้จ่ายเงินจำนวนนั้นไปแล้ว ไม่ว่าจะสุขหรือทุกข์ก็ตาม การที่เราทนนั่งในโรงหนังต่อไปก็แปลว่า เงินก้อนนั้นเราจ่ายไปเพื่อให้เกิดความทุกข์ ดังนั้น เมื่อคิดดูให้ดีแล้ว เราควรตัดใจเดินออกจากโรงหนังแล้วเอาเวลาไปทำอย่างอื่นเพื่อให้ชีวิตเรามีความสุขมากกว่า การลงทุนก็เช่นกัน หากหุ้นตกและเห็นท่าไม่ดีแล้วก็ควรตัดใจสับเปลี่ยนไปยังตัวอื่นที่มีแนวโน้มจะสร้างโอกาสใหม่ให้กับเราดีกว่าค่ะ

2. คิดว่าจะต้องกลับมาดีเหมือนในอดีตแม้สถานการณ์เปลี่ยนไป

เชื่อว่านักลงทุนหลายคนยึดติดกับราคาที่เคยซื้อขายในอดีตซึ่งมักจะเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่หุ้นร่วง คือเราจะกอดมันไว้หรือไปช้อนซื้อเรื่อยๆ โดยหวังว่าเดี๋ยวราคาก็จะกลับขึ้นไปเหมือนเดิม ถือเป็นอคติที่เกิดจากการยึดมั่นกับสิ่งที่เราเคยเจอมา ทั้งนี้ หากเราใช้เทคนิคซื้อถัวกับหุ้นที่มีปัจจัยพื้นฐานดี แต่ถูกปัจจัยที่ไม่เกี่ยวข้องกับผลการดำเนินงานมากระทบ เช่น ความกังวลของตลาดโดยรวม ก็คงไม่เป็นไรเพราะราคาหุ้นก็จะกลับไปสะท้อนพื้นฐานของมัน แต่ถ้าเกิดพื้นฐานหุ้นเปลี่ยนไปแล้ว คือร่วงแล้วร่วงเลย ไม่กลับฟื้นมาอีก สุดท้ายนักลงทุนทนต่อไปไม่ไหวและมักจะไปขายแถวๆ ราคาที่ต่ำเกือบจะที่สุด คือราคามันนอนแน่นิ่งไปแล้วนั่นเอง ดังนั้น แนะนำให้สอบถามจากแหล่งข้อมูลก่อนว่า การที่ราคาร่วงลงมาแบบนั้นเป็นเพราะอะไร พื้นฐานมันเปลี่ยนไปหรือไม่ ถ้าร่วงเพราะพื้นฐานเปลี่ยนก็ควรตัดใจขายทิ้ง แต่ถ้าไม่ใช่ก็ให้ใจเย็นๆ แล้วรอจังหวะเข้าเก็บค่ะ

3. ลงทุนแล้วกำไรหน่อยเดียวก็เอา

หลายคนลงทุนในลักษณะที่ว่า ขอเข้าไปเคาะซื้อ เคาะขายสักหน่อยดีกว่าเผื่อว่าอะไรๆ มันจะดีขึ้น ซึ่งถือเป็นอคติโน้มเอียงไปว่าขอให้ได้ทำอะไรสักอย่างเผื่อจะดีขึ้น จริงๆ แล้วพบว่าคนที่ลงทุนแล้วรวยหรือประสบความสำเร็จมักอดทนพอที่จะถือยาวได้ อย่างกรณีของนักลงทุนท่านหนึ่งคือ เซอร์ จอห์น เทมเพิลตัน ซึ่งประสบความสำเร็จจากการลงทุนหลังกล้าเข้าซื้อหุ้นตอนช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง ตอนนั้นตลาดหุ้นร่วงถึงขั้นเลือดสาดเต็มกระดาน โดยท่านใช้วิธีอดทนรอให้หุ้นขึ้นไปจนทำกำไร 300% ในเวลา 4 ปีแล้วค่อยขาย ซึ่งหากเป็นนักลงทุนอย่างเราๆ คงอดใจรอจนถึง 4 ปีไม่ได้แน่ๆ ค่ะ

เมื่อรู้ถึงสาเหตุที่ทำให้ลงทุนแล้วได้กำไรน้อย ขาดทุนเยอะ พร้อมกับแนวทางแก้ไขไปแล้ว ลองนำคำแนะนำเหล่านี้ไปใช้ดูนะคะ หรือลองถามตัวเองสักสองข้อว่า “หากหุ้นร่วงแรงๆ ในภาวะที่ทุกอย่างดูเป็นวิกฤต เราจะกล้าเข้าซื้อไหม” และ “หากหุ้นขึ้นมาแล้ว เราจะอดทนรอให้กำไรงอกงามเต็มที่ก่อน โดยไม่ใจเร็วตัดขายก่อนไหม” หากตอบว่าไม่ใช่ข้อใดข้อหนึ่งหรือทั้งสองข้อก็ไม่ใช่เรื่องผิดอะไร เราจะได้รู้ตัวเองและหาวิธีปรับแก้กันต่อไปเพื่อผลลัพธ์ที่ดียิ่งขึ้น ขอให้ประสบความสำเร็จจากการลงทุนกันทุกคนค่ะ  

------------------------------------------------------

Recommended! บทความที่เกี่ยวข้องกับบล็อกวันนี้





 

Create Date : 23 สิงหาคม 2559    
Last Update : 23 สิงหาคม 2559 11:57:40 น.
Counter : 250 Pageviews.  

อยากซื้อหุ้นต่างประเทศต้องทำอย่างไร





สวัสดีค่ะ

การเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นต่างประเทศเป็นช่องทางการลงทุนที่หลายคนให้ความสนใจ เพราะจะช่วยให้เราสามารถลงทุนในบริษัทที่มีชื่อเสียงระดับโลก หรือบริษัทที่ทำธุรกิจซึ่งมีโอกาสเติบโตได้ดีในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น Facebook Tesla หรือ Nintendo เป็นต้น แต่การซื้อหุ้นต่างประเทศมีหลายปัจจัยที่เราควรพิจารณานอกเหนือจากพื้นฐานของบริษัทที่เราจะลงทุน และมีขั้นตอนในการเปิดบัญชีซื้อขายที่แตกต่างจากการซื้อหุ้นในประเทศไทย ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ K-Expert ได้รวบรวมมาฝากกันแล้วค่ะ

ปัจจัยที่ควรรู้ก่อนซื้อขายหุ้นต่างประเทศ

สำหรับคนที่สนใจลงทุนหุ้นต่างประเทศ ประเด็นแรกๆ ที่เราควรพิจารณาคือ ปัจจัยพื้นฐานของบริษัท อุตสาหกรรม และประเทศที่เราลงทุน ซึ่งคนที่ลงทุนตลาดหุ้นไทยน่าจะคุ้นเคยกับประเด็นเหล่านี้กันอยู่แล้ว เช่น ลงทุนในบริษัทที่มีกำไรสม่ำเสมอ อยู่ในอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มขยายตัวหรือมีคู่แข่งไม่มาก รวมทั้งบริษัทนั้นทำธุรกิจในประเทศที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี โดยการลงทุนหุ้นต่างประเทศเป็นโอกาสดีที่เราจะสามารถเป็นเจ้าของบริษัทที่เป็นเจ้าของธุรกิจชั้นนำของโลก อย่างไรก็ตามในการลงทุนหุ้นต่างประเทศ อาจมีการกำหนดสัดส่วนที่นักลงทุนต่างประเทศสามารถลงทุนได้ (Foreign Limit) ซึ่งในบางครั้งแม้ว่าเราจะพบหุ้นพื้นฐานดี ราคาไม่แพง แต่ก็อาจไม่สามารถลงทุนได้ เพราะมีนักลงทุนต่างประเทศลงทุนเต็มสัดส่วนที่กำหนดไว้แล้ว

ส่วนปัจจัยถัดมาคือ ภาษี สำหรับการลงทุนหุ้นในประเทศไทย ประเด็นเรื่องของภาษีดูแล้วไม่ค่อยยุ่งยากมากนัก เพราะหากมีกำไรจากการขายหุ้น ก็ไม่ต้องเสียภาษี โดยจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย หากได้รับเงินปันผล ส่วนในต่างประเทศนั้น หากเรามีกำไรจากการขายหุ้น หรือได้รับเงินปันผล ถ้านำเงินได้ก้อนนี้กลับเข้ามาในประเทศไทยในปีภาษีที่ได้รับกำไรหรือเงินปันผล เราต้องนำกำไรจากการขายหุ้นมาคำนวณรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(4)(ช) ส่วนเงินปันผลนั้นต้องนำมาคำนวณรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(4)(ข) แล้วเสียภาษีตามฐานภาษี ทั้งนี้ประเด็นภาษีของแต่ละประเทศที่เราไปลงทุนมีความแตกต่างกัน แนะนำให้ปรึกษากับบริษัทหลักทรัพย์ที่เปิดบัญชีซื้อขายหุ้นเพิ่มเติมด้วยจะดีกว่าค่ะ

อีกหนึ่งปัจจัยที่เราลืมไม่ได้เมื่อลงทุนหุ้นต่างประเทศคือ ความเสี่ยงเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน โดยหากประเทศที่เรานำเงินไปลงทุน ค่าเงินอ่อนค่าลงอย่างรุนแรงจะทำให้ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนลดลงไปได้ ซึ่งค่าเงินจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงเมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ เช่น ค่าเงินปอนด์อ่อนค่าลงจากการที่อังกฤษจะออกจากสหภาพยุโรป เป็นต้น อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ปกติ ค่าเงินจะไม่เคลื่อนไหวผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับราคาหุ้น ดังนั้น เราจะต้องติดตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่เราลงทุน เพราะอาจมีผลกระทบกับค่าเงินของประเทศนั้นๆ ได้

เลือกตัวกลางซื้อขายดี มีชัยไปกว่าครึ่ง

ในการซื้อขายหุ้นต่างประเทศ เราต้องเปิดบัญชีซื้อขายกับบริษัทหลักทรัพย์ ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทหลักทรัพย์หลายแห่งที่ให้บริการซื้อขายหุ้นต่างประเทศ ส่วนจะเลือกลงทุนผ่านบริษัทหลักทรัพย์ใดนั้น เบื้องต้นควรสำรวจตรวจสอบดูก่อนว่า บริษัทหลักทรัพย์นั้นมีบริการให้ซื้อขายหุ้นของประเทศที่เราสนใจหรือไม่ และมีช่องทางในการซื้อขายหุ้นอย่างไร เพราะปัจจุบันมีช่องทางในการซื้อขายหุ้นต่างประเทศที่หลากหลายตั้งแต่ซื้อขายผ่านเจ้าหน้าที่แนะนำการลงทุน ซื้อขายผ่านเว็บไซต์ และซื้อขายผ่านโทรศัพท์มือถือ นอกจากนี้การมีบทวิเคราะห์เกี่ยวกับหุ้นต่างประเทศรายตัวก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะจะช่วยให้เรามีข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อขายหุ้นได้ดียิ่งขึ้น

ในการเลือกบริษัทหลักทรัพย์ที่เราจะเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นต่างประเทศ ปัจจัยเรื่องค่าธรรมเนียมในการซื้อขายก็มีส่วนในการตัดสินใจเช่นกัน เพราะแต่ละบริษัทหลักทรัพย์มีการคิดค่าธรรมเนียมซื้อขายแตกต่างกัน นอกจากนี้ยังมีการคิดค่าธรรมเนียมในการโอนเงินเข้าและออกจากประเทศไทยอีกด้วย ในส่วนของอัตราแลกเปลี่ยนที่บริษัทหลักทรัพย์ใช้ในการแปลงเงินบาทไปเป็นสกุลเงินต่างประเทศก็มีความสำคัญ เพราะหากเราได้อัตราแลกเปลี่ยนที่ไม่แพงหรือต่ำกว่าอัตราแลกเปลี่ยนทั่วไป ก็จะช่วยให้เรามีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้ค่ะ

หลักเกณฑ์ในการเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นต่างประเทศไม่ได้แตกต่างจากการเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นไทยมากนัก เพียงแต่ประเภทของบัญชีที่เปิดได้จะเป็นบัญชีประเภท Cash Balance (โอนเงินเข้าก่อนทำการซื้อขาย) เท่านั้น โดยแต่ละบริษัทหลักทรัพย์มีการกำหนดวงเงินขั้นต่ำในการเปิดบัญชีที่แตกต่างกันไปด้วยค่ะ

การเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นในต่างประเทศไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่หลายคนคิด เพียงแต่เมื่อเราจะทำการซื้อขาย การศึกษาหาข้อมูลของบริษัทและประเทศที่เราจะลงทุนเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเราจะลงทุนในหุ้นของบริษัทที่เราไม่คุ้นเคยซึ่งเป็นประเด็นหลักที่แตกต่างจากการลงทุนหุ้นในประเทศไทยค่ะ

------------------------------------------------------

Recommended! บทความที่เกี่ยวข้องกับบล็อกวันนี้





 

Create Date : 18 สิงหาคม 2559    
Last Update : 18 สิงหาคม 2559 11:43:26 น.
Counter : 213 Pageviews.  

4 ปัจจัยใช้เลือกกองทุนอสังหาฯ





สวัสดีค่ะ

ช่วงหลายปีที่ผ่านมา การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เริ่มเป็นที่คุ้นหูคุ้นตาของนักลงทุนมากขึ้น ด้วยลักษณะการจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ และคิดเป็นอัตราที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝาก คำถามหนึ่งที่มักพบบ่อยจากมือใหม่ คือ เมื่อต้องการลงทุนในกองทุนประเภทนี้ จะสามารถซื้อขายได้ที่ไหน อย่างไร เหมือนกองทุนรวมทั่วไปหรือไม่ คำตอบคือ กองทุนประเภทนี้ซื้อขายกันผ่านกระดานหุ้นของตลาดหลักทรัพย์ฯ เสมือนหุ้นตัวหนึ่ง ดังนั้น ท่านที่ต้องการลงทุน จึงต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์เสียก่อน ซึ่งต่างกับการซื้อขายกองทุนรวมทั่วไปที่ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน  หรือที่ธนาคารได้เลย สิ่งที่ถูกถามถัดมาคือ ถ้าจะเลือกลงทุนในกองทุนประเภทนี้ จะเลือกอย่างไรดี K-Expert แนะนำ 4 ปัจจัยที่ใช้เลือกกองทุนอสังหาฯ ดังนี้

1. ทำความเข้าใจกรรมสิทธิ์

อันดับแรกให้ตรวจสอบเรื่องกรรมสิทธิ์ มีด้วยกัน 2 ประเภท คือ Freehold และ Leasehold สำหรับกองทุนประเภท Freehold นั้นกองทุนรวมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน สามารถนำมาหาประโยชน์ได้โดยไม่มีกำหนดอายุ ขณะที่กองทุนประเภท Leasehold หรือกองทุนรวมสิทธิการเช่านั้น เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์สิน เพื่อนำมาหาประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ระบุ ดังนั้น สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกัน คือ เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของกองทุนประเภทสิทธิการเช่าจะค่อยๆ ลดลง จนเหลือศูนย์เมื่อครบอายุสัญญาเช่า

2. ลักษณะทรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุน

ด้วยความที่บางครั้งชื่อของกองทุน ไม่ได้บอกว่าเป็นทรัพย์สินประเภทใดหรือไม่ได้เป็นชื่อเดียวกับตัวทรัพย์สิน จึงแนะนำให้ตรวจสอบรายละเอียดของตัวทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน เช่น อสังหาริมทรัพย์นั้นคืออะไร อยู่ในธุรกิจอะไร เป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือ ห้างสรรพสินค้า ทำเลที่ตั้งอยู่ที่ไหนบ้าง ในย่านธุรกิจที่กรุงเทพ นิคมอุตสาหกรรมโซนไหน หรือกระจายตัวอยู่ในจังหวัดใดบ้าง มีทรัพย์สินกี่แห่งที่อยู่ในกองทุน เป็นต้น การทำความเข้าใจทรัพย์สิน เพื่อที่ผู้ลงทุนจะได้มีข้อมูลเพียงพอในการประเมินศักยภาพและคุณภาพในการหารายได้ของทรัพย์สิน รวมไปถึงติดตามข่าวสารที่อาจส่งผลกระทบต่อตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

3. คุณภาพของรายได้

หลังจากที่เราดูข้อมูลเกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์ข้างต้นแล้ว แนะนำให้เข้าไปดูเพิ่มเติมเรื่องคุณภาพของการหารายได้จากทรัพย์สินนั้นๆ อาทิเช่น อสังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าว มีอัตราการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) มากน้อยเพียงใด มีโอกาสในการขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่ เป็นต้น นอกจากจะดูเพื่อตอบคำถามว่าอะไรดีกว่ากันแล้ว การที่อสังหาฯ อยู่ในธุรกิจต่างกัน ก็จะมีรูปแบบการหารายได้ที่ไม่เหมือนกันด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ถ้ากำลังเลือกกองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานกลางเมือง อัตราการใช้พื้นที่ที่พอบอกได้ว่าดี ควรต้องอยู่ราวๆ 90% ขึ้นไป ผู้เช่าพื้นที่ก็เป็นบริษัทซึ่งโดยธรรมชาติแล้วมักไม่ค่อยย้ายออฟฟิศกันบ่อย สัญญาเช่าทำอย่างน้อย 3 ปี การขึ้นค่าเช่าจึงอาจไม่บ่อยนัก ในขณะที่กองทุนที่ลงทุนในโรงแรม อัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยจะอยู่ราว 50-60% ผู้เข้าพักไม่ได้ผูกพันกันนานเหมือนสำนักงาน แต่โอกาสในการขึ้นราคาค่าห้องพัก อาจเป็นไปได้ถี่กว่า เป็นต้น

การทำความเข้าใจเรื่องคุณภาพของรายได้อย่างเพียงพอ ก็จะทำให้เราเห็นภาพของธุรกิจได้ชัดเจนขึ้น และในที่สุดแล้ว ทรัพย์สินที่มีคุณภาพของรายได้ที่ดี จะสะท้อนกลับไปที่โอกาสในการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ และการเติบโตของเงินปันผลด้วย

4. ประวัติการจ่ายเงินปันผล

เนื่องจากเงินปันผลเป็นสิ่งที่ผู้ลงทุนคาดหวังจากกองทุนประเภทนี้ ดังนั้น ควรเข้าไปตรวจสอบประวัติการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมาของแต่ละกองทุนว่ามีความสม่ำเสมอหรือไม่ ดูว่ามีอัตราการเติบโตของเงินปันผลเป็นอย่างไร จ่ายเท่าเดิมหรือจ่ายเพิ่มขึ้นทุกปี เป็นต้น กองทุนที่ลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการหารายได้ อาจมีโอกาสจ่ายปันผลเพิ่มขึ้นได้ อีกประเด็นที่สำคัญ หลายคนชอบกองทุนประเภท Leasehold เพราะเห็นว่ามีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูงกว่า แนะนำให้เข้าไปดูเพิ่มเติมด้วยว่า การที่จ่ายสูงกว่านั้น อาจมีการจ่ายคืนเงินต้นเข้าไปอยู่ด้วย

นอกจาก 4 ปัจจัยข้างต้น แนะนำให้เช็กเรื่องสภาพคล่องในการซื้อ เนื่องจากการซื้อขายเป็นการเปลี่ยนมือกันระหว่างนักลงทุน และปริมาณการซื้อขายกองทุนประเภทนี้ยังถือว่ามีปริมาณไม่มากเมื่อเทียบกับการซื้อขายหุ้นทั่วไป การลงทุนในกองทุนที่สภาพคล่องไม่ค่อยดีนัก อาจทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือทำไม่ได้ในราคาที่ต้องการ

ประเด็นสุดท้ายที่ควรทำความเข้าใจให้ตรงกัน คือ ราคาซื้อขาย และมูลค่าหน่วยลงทุน (หรือ NAV) ของกองทุนประเภทนี้ ไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เนื่องจากราคาซื้อขายเกิดจากความต้องการซื้อขายของนักลงทุน เปลี่ยนแปลงทุกวัน ขณะที่มูลค่าหน่วยลงทุนนั้น เป็นมูลค่าตามบัญชี ซึ่งจะประกาศเป็นรายเดือน ดังนั้น กองทุนที่ผู้ลงทุนให้ความสนใจ อาจมีราคาซื้อขายที่สูงกว่า NAV ได้ ซึ่งประเด็นนี้เป็นสิ่งที่แตกต่างจากกองทุนรวมทั่วไปที่ผู้ลงทุนจะซื้อขายกันในราคา NAV การทำความเข้าใจอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน เพื่อสแกนหาทรัพย์สินที่ดี มีศักยภาพและรายได้ที่มีคุณภาพ จะสะท้อนไปถึงความสม่ำเสมอในการจ่ายเงินปันผลของกองทุน ซึ่งเป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่คาดหวังจากการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ

------------------------------------------------------

Recommended! บทความที่เกี่ยวข้องกับบล็อกวันนี้





 

Create Date : 16 สิงหาคม 2559    
Last Update : 16 สิงหาคม 2559 12:05:55 น.
Counter : 236 Pageviews.  

ลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า ทำอย่างไรให้ไปรอด







สวัสดีค่ะ

เมื่อพูดถึงการลงทุนที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนหรือรายได้แก่ผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เชื่อว่าหลายๆ คนจะนึกถึงคอนโดฯ ปล่อยเช่า โดยถ้าคอนโดฯ อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก มีผู้เช่าตลอด ก็ช่วยสร้างรายได้ให้ตัวเราได้อย่างต่อเนื่อง แถมราคาคอนโดฯ มีโอกาสปรับขึ้นเรื่อยๆ เมื่อขายต่อก็ได้กำไร แต่ปัจจุบัน เรียกว่า เป็นยุคที่คอนโดฯ ในเมืองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด มองไปทางไหนก็เห็นแต่คอนโดฯ ขึ้นเต็มไปหมด ทำให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ จำเป็นต้องคิดให้รอบคอบมากขึ้น และเดี๋ยวนี้ หลายๆ คนก็ซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่าด้วยการขอสินเชื่อ ซึ่ง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากค่ะ

สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่านั้น K-Expert แนะนำว่า อย่ากู้เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ เพราะอะไรนั้น มาดูกันค่ะ

เนื่องจากการให้เช่าคอนโดฯ ควรคำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน หลักๆ ได้แก่  
(1) ค่าผ่อนต่อเดือน คำนวณง่ายๆ คือ ถ้ากู้ 1 ล้านบาท จะผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน
(2) ค่าส่วนกลาง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
(3) ค่านายหน้า กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านนายหน้า มักจ่ายค่าธรรมเนียม 1 เดือนของค่าเช่า

 

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ จากการซื้อคอนโดฯ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน) ค่าจดจำนองอสังหาฯ (1% ของวงเงินกู้) และค่าใช่จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ใช้เช่าคอนโดฯ เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า

ยกตัวอย่าง กู้ซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท ขนาด 25 ตารางเมตร เพื่อปล่อยเช่า โดยเก็บค่าเช่าได้ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน

จะเห็นได้ว่า หากขอสินเชื่อจากธนาคารเกิน 60% อาจทำให้การปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ผลตอบแทนที่ขาดทุน ดังนั้น ควรกู้ธนาคารไม่เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ ที่เหลือก็ใช้เงินทุนตัวเองมาเป็นเงินดาวน์ โดยยิ่งดาวน์เยอะ กู้น้อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงนัก ช่วยให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนด้วยค่ะ

ทั้งนี้ คอนโดฯ ที่คนส่วนใหญ่ซื้อลงทุน มักอยู่ในทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย โดยคอนโดฯ หลายๆ แห่งก็มีผู้เช่าต่อเนื่อง ในขณะที่บางแห่งอาจไม่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ซึ่งจากการสอบถามผู้ให้เช่าคอนโดฯ หลายๆ ท่านพบว่า โดยเฉลี่ยในหนึ่งปีสามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้ประมาณ 8 เดือน ดังนั้น ผู้ที่จะลงทุนในคอนโดฯ ควรมีเงินสำรองเตรียมไว้เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรายเดือน และค่าส่วนกลางอย่างน้อย 4 เดือน ในระหว่างที่ขาดผู้เช่า รวมถึงยังต้องสำรองเงินอีกจำนวนหนึ่งไว้เป็นค่าบำรุงรักษาห้อง เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเงินประกันที่เรียกเก็บจากผู้เช่าอาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซมเพื่อปล่อยเช่าใหม่

อีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ลงทุนในคอนโดฯ ควรรู้ นั่นคือ คอนโดฯ ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอาจถือเป็นบ้านหลังที่สองตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องเสียภาษี ตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป ที่อยู่อาศัยที่ถือว่าเป็นบ้านหลังที่สอง คือ มีแค่ชื่ออยู่หลังโฉนด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษีในอัตรา 0.03-0.3% ของราคาประเมิน โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะเริ่มใช้ปี 2560 ซึ่งต้องติดตามข่าวสารและรายละเอียดกันอีกครั้งนะคะ

แม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ จะเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนหรือรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่การลงทุนก็ตามมาด้วยความเสี่ยง เช่น เสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า เสี่ยงที่จะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าค่าผ่อนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูล และเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีก่อนลงทุนในคอนโดฯ ปล่อยเช่าค่ะ

------------------------------------------------------

Recommended! บทความที่เกี่ยวข้องกับบล็อกวันนี้





 

Create Date : 11 สิงหาคม 2559    
Last Update : 11 สิงหาคม 2559 14:40:38 น.
Counter : 274 Pageviews.  

1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  

K-Expert
Location :


[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 12 คน [?]




ข้อมูลดี ฟรี มีประโยชน์ เพื่อชีวิตดีๆ ที่มีได้ทุกคน
Friends' blogs
[Add K-Expert's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.