วิธีคัดสรร-หุ้นกลุ่ม Property ผ่านสายตา "เซียน..ไชยยันต์ ชาครกุล"
วิธีคัดสรร-หุ้นกลุ่ม Property ผ่านสายตา "เซียน..ไชยยันต์ ชาครกุล"
กรุงเทพธุรกิจ BizWeek เปิดวิธีเลือก "หุ้นบ้าน...ปี 49" ฉบับ "ไชยยันต์ ชาครกุล" ต้องหนี้น้อย ต้นทุนต่ำ เจาะบ้านระดับกลาง ส่งซิก "LH" "LPN" "SPALI" "MK" และ "LALIN" เป็นกลุ่มนำตลาด
"ไชยยันต์ ชาครกุล" กรรมการผู้จัดการ "บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้" (LALIN) ประเมินเส้นทางธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 ว่าจะมีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่จะสามารถสร้างอัตราเติบโตของกำไรได้สูงกว่าภาพรวมของตลาด ซึ่งทั้งอุตสาหกรรมปีนี้จะเติบโตประมาณ 10-12%
...แต่จะมีเพียงไม่กี่บริษัทเท่านั้นที่จะเอาชนะตลาดได้
"ปีที่ผ่านมา (2548) ถือเป็นปีแห่งการ 'คอนโซลิเดต' ของธุรกิจ แล้วปีนี้เราจะเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครที่เก่งกว่าอุตสาหกรรม ซึ่งก็ถือเป็นเป้าหมายที่ 'ลลิล' ตั้งเอาไว้ และเชื่อว่าเราจะทำได้เกิน 15%"
"ไชยยันต์" กล่าวย้อนไปถึงช่วงปีที่ผ่านมาว่า เพราะ "ลลิล" ดำเนินกลยุทธ์ และบริหารงานได้ถูกต้อง จนสามารถปรับตัวเข้ากับภาวะแวดล้อมที่เต็มไปด้วยแรงกดดัน ตั้งแต่ราคาน้ำมันขึ้น ดอกเบี้ยขึ้น ซึ่งเป็นโจทย์ที่ทุกรายต่างล่วงรู้
...เพียงแต่ราคาน้ำมันที่พุ่งขึ้นมา มันสูงขึ้นมากกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ นักลงทุนต้องเช็คว่า ผู้ประกอบการรายใดที่สามารถปรับตัวได้ดีในปี 48 ก็มีโอกาสที่จะมีผลประกอบการดีขึ้นต่อเนื่องในปี 49
เพราะเขาเดินถูกทางตั้งแต่ต้นทาง ด้วยการวางตำแหน่งสินค้า(ที่อยู่อาศัย)ได้ถูกจุด
"ในปีนี้เมื่อเศรษฐกิจยิ่งกดดัน...เรายิ่งต้องแม่นยำ ราคาต้องใช่ แต่การดีไซน์สินค้าก็ต้องตรงใจผู้ซื้อบ้าน และทุกรายต้องสร้างเอกลักษณ์ของตัวเองให้ได้"
สำคัญที่สุดคือ ต้องเลือกลงทุนกับหุ้นบริษัทที่ยังมี "สภาพคล่อง" หรือมี "หนี้สินต่อทุน" (D/E) ยังไม่สูงเกินไป ซึ่งจะทำให้ธุรกิจมีความ "เป็นต่อ" ในการที่จะสามารถปรับองค์กรหรือพัฒนาสินค้าให้สามารถที่จะแข่งขันอย่างได้เปรียบมากขึ้น
"ไชยยันต์" เปิดเผยกลยุทธ์ของ "ลลิล" ปีนี้ว่า เราต้องเลือกจับตลาดบ้านที่เป็น "เรียลดีมานด์" และจะพยายาม "ลดหนี้สินต่อทุน" คือต้องรักษาสัดส่วนไว้ให้ไม่เกิน 1 ต่อ 1 ...ตรงนี้เรายังมีช่องว่างอีกเยอะ
จึงทำให้ลลิลยังได้รับความไว้วางใจจากสถาบันการเงิน จึงยังขยายโครงการได้อีกมาก
สำหรับสต็อกบ้านต้นทุนเดิม...ยอมรับว่าของเราลดลงไปมากแล้ว แต่ก็ยังมีอีกพอควร แต่ด้วยจุดนี้เราถึงให้ความสำคัญกับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอย่างมาก เพราะเมื่อเราสร้างหนี้ที่ไม่เกินตัว ปีนี้ก็จะมีโอกาสเป็นต่อที่จะขยายโครงการออกไปอีก ส่วนบริษัทที่สร้างหนี้ไว้สูงก็จะถูกสถาบันการเงิน "จำกัด" วงเงินกู้ยิ่งขึ้น เพราะธนาคารต้องรอบคอบกว่าปีก่อนๆ
"หุ้นตัวไหนที่มีหนี้สินต่อทุนเกินกว่า 1 ต่อ 1 ...ไม่อยากแนะนำให้เล่น(หุ้น)นั้น เพราะหุ้นจะถูกกดดันในการขยายงานในปีต่อไป ด้วยฐานะที่จำกัดของตัวเอง"
ไชยยันต์อธิบายต่อไปว่า กลุ่มบริษัทที่มีหนี้น้อย นั่นหมายความว่าเขายังมีสต็อกโครงการที่เป็น "ต้นทุนเดิม"
"คำว่าต้นทุนเดิมเราอย่าไปมองแค่จำนวนบ้าน อย่างลลิลเรามีโครงการที่สร้างรั้ว งานถมดิน มีระบบสาธารณูปโภคต่างๆที่สร้างไว้ล่วงหน้าก่อนขึ้นตัวบ้าน พวกนี้เราได้ต้นทุนที่ต่ำ และนี่คือต้นทุนเก่า
ที่สำคัญคือ จำนวนบ้านในแต่ละโครงการ เมื่อเทียบกับสาธารณูปโภคทั้งโครงการ...ต้นทุนมันไล่เลี่ยกัน"
เช่นนั้นแล้ว บ้านต้นทุนเดิม จะรวมตั้งแต่ที่ดิน ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่นไฟฟ้า ประปา รั้ว ถนนในโครงการ
ก็จะมีเพียงแค่ส่วนของ "ตัวบ้าน" เท่านั้น ที่เราจะมีต้นทุนใหม่เข้ามา และเป็นต้นทุนที่เราสามารถขยับใหม่ได้อีกมาก เพราะหนี้สินต่อทุนของเรายังต่ำ
...นี่คือต้นทุนที่เราได้เปรียบกว่ารายอื่นๆ
แต่ที่สุดแล้ว ผมก็เชื่อว่าในปี 2549 จะเป็นปีที่ "แย่" ของภาคอสังหาฯ แต่จะมีเพียง 4-5 รายเท่านั้น ที่จะสามารถโชว์ตัวเลขผลการดำเนินงานที่ Out Perform จากคู่แข่งรายอื่นๆ ในตลาด
ได้แก่ "แอล.พี.เอ็น.ฯ" (LPN) "ศุภาลัย" (SPALI) "มั่นคงเคหะการ" (MK) และ "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" (LH) รวมถึงเราเอง "ลลิล" (LALIN)
"เชื่อว่าหุ้นพร็อพเพอร์ตี้กลุ่มนี้ น่าจะสามารถ 'พลิกภาพ' ได้ เพราะตอนนี้ระดับพี/อีมันลงมาลึกมาก...เพราะนักลงทุนไปกลัวเองว่าหุ้นพร็อพเพอร์ตี้จะสู้กับราคาน้ำมันในระดับที่เป็นอยู่นี้...ไม่ไหว"
สำหรับตัว "ลลิล" เอง ในปี 2549 นี้จะเป็นปีที่เรา "คอนโซลิเดต" เสร็จสมบูรณ์แล้ว...โดยเรามีโอกาสสูงที่จะเอาชนะตลาดได้ เพราะผู้บริโภคเริ่มคุ้นเคยกับภาวะเศรษฐกิจที่มีแต่ภาระ และเริ่มรับได้กับราคาน้ำมันที่ขึ้นไป โดยเชื่อว่าราคาน้ำมันก็คงจะไม่สูงไปกว่านี้
สำหรับแรงบีบในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ก็คงอยู่ในทิศทางที่ขึ้นต่อได้อีกประมาณ 1% บวกๆ แต่ไม่น่าขึ้นถึง 2% และตรงนี้ถือว่าจิตวิทยาของผู้บริโภคจะดีขึ้น เพราะเขารับรู้ข่าวสารมาตั้งแต่ปี 48 จึงเริ่มชิน และเริ่มเข้าใจว่าราคาน้ำมันที่ปรับขึ้นมามันคือทิศทางของโลกที่ยังไงก็หนีไม่พ้น
จิตวิทยาที่คุ้นเคยในส่วนนี้ จะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯจะมีอัตราการเติบโตที่ดีได้ทั้งด้าน "ยอดขาย" และ "กำไร"
อย่างไรก็ตาม การสร้างโครงการใหม่ในปี 2549 ไม่ว่าจะเป็นทั้งบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม...ก็แล้วแต่ ธุรกิจต้องย่อโปรดักท์ให้เล็กลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
"ต้องทำราคาให้เล็กลง แล้วก็ขยายปริมาณบ้านเอา จะสามารถเติบโตได้...นี่คือเรียลดีมานด์ที่ยังมีอีกมาก"
ไชยยันต์กล่าวถึงมุมมองของสำนักวิเคราะห์หลายๆ แห่งว่า ตอนนี้หลายสำนักเริ่มปรับมุมมองในภาพของภาคธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้ปี 2549 โดยเฉพาะกับผู้ประกอบการที่ผมแนะนำไป
ซึ่งภาพของมันกำลังจะเปลี่ยน เพราะกลุ่มนี้จะสามารถจัดการทำสินค้าในตลาดกลาง ซึ่งถือเป็น "เรียลดีมานด์" และจะสามารถมีการเติบโตที่ดี
"หุ้นพร็อพเพอร์ตี้มันเทรดอันเดอร์แวลู (ต่ำกว่ามูลค่า) มานาน ซึ่งก็น่าจะได้เวลา Recover (ฟื้นตัว) แต่จะเป็นไปในลักษณะของ...รายตัว
หมายความว่า การฟื้นเที่ยวนี้ มันไม่ใช่ว่าหุ้นพร็อพเพอร์ตี้จะวิ่งขึ้นแบบ...ยกกระดาน เพียงแค่หุ้นบางตัวเท่านั้นที่มีผลประกอบการชนะค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม"
เราต้องเลือกให้เป็น มองเฉพาะรายที่เน้นขายบ้านให้แก่ตลาดบ้านระดับกลาง ที่เป็นกลุ่ม Middle Income
อย่างไรก็ตาม อยากเตือนนักลงทุนว่า ผู้ประกอบการรายใหม่ที่เพิ่งเข้าตลาดหุ้นเมื่อปีที่ผ่านมา (2548) ประมาณ 1-2 ราย ...นักลงทุน "ต้องระวัง!!!" เพราะพวกนี้เขาไม่มีต้นทุนเก่า แต่อาศัยวิธีไล่ซื้อที่ดินแล้วก็พัฒนา...ก็จะเสียเปรียบรายเดิม
เทียบผลการดำเนินงาน 5 หุ้นเด่น "Property" (หน่วย : ล้านบาท)
บริษัท รายได้ กำไร(ขาดทุน)
9 เดือน/2548 ปี 47 9 เดือน/2548 ปี 47
LH 17,832 21,289 4,023 6,101
LALIN 2,029 2,346 516 580
LPN 2,769 2,478 471 448
SPALI 2,246 2,175 517 480
MK 1,770 1,739 623 448
-
| Create Date : 20 เมษายน 2549 |
| Last Update : 20 เมษายน 2549 19:02:47 น. |
|
0 comments
|
| Counter : 1043 Pageviews. |
|
 |
|
|
|
|
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 41 คน [
