ปัญหาสำคัญของการลงทุนในที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างคงหนีไม่พ้น ปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งทำได้ยากมาก ต้องอดทน ต้องรอคอย และต้องใช้ความพยายาม อย่างมากบางคนใช้เวลาเป็นปีๆ ยังขายไม่ได้ ก็มีปรากฏให้เห็นอยู่บ่อยๆ

ที่จริงแล้วสถานการณ์ที่ ที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างขายยากนั้นกลับไม่ใช่ภาวะปกติที่เกิดขึ้นเสมอ กับการขายที่ดินและบ้านตามที่คนส่วนใหญ่เข้าใจกันแต่มันคือปัญหาที่ชี้ให้เห็นถึงความบกพร่องส่วนตัวของผู้ขายเป็นสำคัญโดยเฉพาะในประเด็นการขาดเทคนิคและวิธีการขายที่เหมาะสมและดีพอนั่นเอง

ในต่างประเทศนั้นการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วและได้ราคาดี เป็นศาสตร์แขนงหนึ่งที่สามารถเรียนรู้และฝึกปฏิบัติกันได้ เพียงทว่าต้องมีความเข้าใจ และดำเนินการอย่างระมัดระวัง เท่านั้นคนผู้นั้นก็จะสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้รวดเร็วทันใจ อย่างน่าประหลาดใจโดยไม่ใช่ขายอสังหาริมทรัพย์ได้รวดเร็ว แต่เพียงอย่างเดียว เท่านั้น ยังเป็นการขายที่ได้ราคาในระดับที่น่าพอใจด้วย

ทั้งนี้เทคนิคการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จัดเป็นเคล็ดลับที่มีความน่าสนใจเพราะได้รับการพิสูจน์แล้วว่า สามารถปฏิบัติได้จริง ขนาดรับประกันผลสำเร็จได้ภายในเวลาไม่ถึง 3 เดือน เท่านั้น ซึ่งมีเคล็ดลับวิธีการที่เป็นลำดับขั้นตอนสำหรับนำไปปฏิบัติดังต่อไปนี้

ขั้นตอนที่1 ทำความสะอาด ทาสี และ ซ่อมแซม
เป็นขั้นตอนสำคัญอันดับแรกที่จะต้องมีการดำเนินการก่อนการขายบ้านเสมอ วัตถุประสงค์ของการดำเนินการก็เพื่อเป็นการปรับปรุง ตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้าน และ ที่ดิน ให้มีความน่าสนใจ และดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้บ้านและที่ดิน พร้อมสำหรับการนำเสนอออกขายนั่นเอง

ปกติไม่ว่าใครก็ตามล้วนชอบบ้านและที่ดินที่แลดูใหม่ สดใส และ มีชีวิตชีวา ดังนั้นหากเราสามารถทำให้บ้านสนองตอบความชื่นชอบ ของคนทั่วไปได้ ก็จะเท่ากับเป็นการขยายโอกาสในการขายบ้านและที่ดินให้เพิ่มมากขึ้นได้เป็นอย่างดี

ข้อผิดพลาดประการหนึ่งซึ่งมักเกิดขึ้นในช่วงการขายบ้านและที่ดินเสมอ คือ คนส่วนใหญ่จะลังเลใจในการที่จะต้องเสียเวลาและเงินทอง ในการซ่อมแซม ตกแต่ง ทาสี และ ทำความสะอาดบ้านและที่ดิน จึงทำให้การขายบ้านและที่ดินเหล่านั้นต้องล้มเหลวลงตั้งแต่เริ่มต้นไปอย่างน่าเสียดาย

โดยทั่วไปแล้วจุดบกพร่องเล็กๆ น้อยๆ ในความรู้สึกของเจ้าของบ้านมักกลายเป็นจุดบกพร่องที่มีนัยสำคัญ ในสายตาของผู้ซื้อเสมอ อาทิ รอยรั่วของก๊อกน้ำปูนฉาบผนังที่แตกร้าว ประตูบ้านที่ส่งเสียงดัง สีที่กะเทาะ คราบสกปรกในบ้าน และคราบน้ำมันในครัว เป็นต้น ขอให้ท่านลองเปลี่ยนความคิด หันมาให้ความสำคัญกับจุดเล็กจุดน้อย เหล่านี้ดู ท่านจะพบว่าสิ่งเหล่านี้ จะช่วยให้การขายบ้านของท่านทำได้ง่ายขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อ

ขอให้ท่านระลึกไว้เสมอว่าแม้การซ่อมแซม ตกแต่ง เหล่านี้ จะมีต้นทุนในการดำเนินการอยู่บ้าง แต่หากละเลยไม่ทำแล้ว จะทำให้ราคาขายบ้าน และ ที่ดิน ของท่านลดลงได้มากกว่า 2 เท่า ของต้นทุน ที่ต้องเสียไปยังไม่รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสที่จะเกิดขึ้นจากการที่บ้านและที่ดินขายไม่ออกอีกไม่รู้เท่าไหร่

ขั้นตอนที่2 ประเมินราคาบ้านและที่ดิน
เมื่อได้ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้าน และ ที่ดิน ให้กลายเป็นสินค้าที่ต้องตาต้องใจ ของผู้พบเห็นได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อมา ก็คือ การกำหนดราคาขายบ้านและ ที่ดิน ให้เหมาะสม

แม้บ้านและที่ดินของท่านจะมีคุณสมบัติที่ดีเด่นเพียงใดก็ตาม แต่การขายบ้านและที่ดินจะสำเร็จหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับการกำหนดราคาขายเป็นสำคัญ ถ้าราคากำหนดไว้ต่ำเกินไปแม้จะช่วยให้สามารถขายบ้านและที่ดินได้เร็วแต่ท่านก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่พึงได้รับไป แต่หากตั้งราคาขายสูงเกินไปผลที่ตามมาก็จะทำให้บ้านและที่ดินขายไม่ออกสักที ดังนั้น จุดที่เหมาะสมที่สุด ก็คือจะต้องตั้งราคาขาย ให้สอดคล้องกับราคาตลาดที่แท้จริงของบ้านและที่ดิน จึงจะดี

พูดง่ายๆก็คือ ราคาตลาดแท้จริง มีความจำเป็นมาก ต่อการใช้ตั้งราคาขายบ้านและที่ดินดังนั้นขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านและที่ดิน อีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำก็คือการจ้างผู้ประเมินราคามืออาชีพ ที่มีความน่าเชื่อถือมาช่วยประเมินหาราคาตลาดแท้จริง ให้กับผู้ขายบ้านและที่ดินเพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไป

ผู้ขายบ้านและที่ดินยังสามารถนำรายงานประเมินราคาที่ได้จากผู้ประเมินราคามาใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านและที่ดินได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยให้ท่านมีความมั่นใจในการขายบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจเพราะสามารถลดการโต้แย้งในเรื่องราคาขาย ฝั่งผู้ซื้อก็มั่นใจว่าตัวเองไม่ได้ซื้อบ้านและที่ดินแพงเกินไป ส่วนในฝั่งผู้ขายก็ไม่ต้องกังวลว่าจะขายบ้านและที่ดินราคาถูกเกินไป

ปกติแล้วคนมักมองข้ามความสำคัญของการประเมินราคาจึงเกิดข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาขายบ้าน และที่ดินขึ้นเสมอ ดังนั้น อย่าลังเลใจที่จะจ้างมืออาชีพ มาประเมินราคาบ้านและที่ดินให้เพราะค่าใช้จ่ายเพื่อการดำเนินการจัดว่าถูกมาก เมื่อเทียบกับประโยชน์ที่ได้รับจะเห็นได้จากบ้านและที่ดิน ราคาหลักล้านแต่ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาจะอยู่ในระดับเพียงแค่หลักพันเท่านั้นเอง

ขั้นตอนที่3 ช่วยหาแหล่งสนับสนุนการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่นๆ
การขายบ้านและที่ดิน แตกต่างจากการขายสินค้าชนิดอื่นๆตรงที่การขายสินค้าทั่วไป ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเพียงแค่ 2 อย่างคือ สินค้าต้องดี และ ราคาสมเหตุสมผล แต่สำหรับบ้านและที่ดินแล้ว เงื่อนไขเพียง 2อย่างข้างต้น กลับไม่เพียงพอที่จะทำให้การซื้อขายบ้านและที่ดินเกิดขึ้นได้ เพราะการซื้อขายบ้านและที่ดินส่วนใหญ่ ยังต้องพึ่งตัวกลางที่เป็นสถาบันการเงินมาช่วยสนับสนุนเงินทุนให้กับผู้ซื้อ เพื่อทำให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้

โดยทั่วไปแล้วเงื่อนไขทางการเงินที่เป็นตัวกำหนดความเป็นไปได้ ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน มีอยู่2 เรื่องด้วยกัน คือ เรื่องแรกเกี่ยวข้องกับเงินดาวน์ว่าจะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน และเรื่องที่สอง เกี่ยวข้องกับ จำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือนถ้าเงื่อนไขทั้งสองเรื่อง สอดคล้องและเหมาะสม กับสถานภาพ ของผู้ซื้อเมื่อไหร่โอกาสขายบ้านและที่ดิน ก็จะเปิดกว้างขึ้น ในทางตรงกันข้าม หากไม่สอดคล้องก็เท่ากับเป็นการปิดโอกาส การขายให้หยุดชะงักลงในขั้นตอนนี้อย่างน่าเสียดาย

ดังนั้นกลยุทธ์การขยายโอกาสการขายบ้านและที่ดิน ให้กว้างขึ้น จึงสามารถทำได้ โดยการลดเงินดาวน์และยืดระยะเวลา การกู้ยืมเงิน ในยาวนานขึ้น ซึ่งจะต้องอาศัยการติดต่อเจรจาต่อรองเงื่อนไข กับสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง ยกตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ยืมอันหนึ่งที่จัดว่าเกื้อหนุน ให้การขายบ้านและที่ดิน มีความคล่องตัวมาก ก็คือเงื่อนไขการขายบ้านและที่ดิน แบบไม่มีเงินดาวน์ และกู้ยืมได้ยาวนานถึง 30 ปีซึ่งจะช่วยให้ภาระการผ่อนชำระ รายเดือนลดต่ำลงได้มากที่สุด

ขอให้ระลึกไว้เสมอว่ามีผู้ซื้อบ้าน และที่ดิน น้อยมาก ที่มีความรู้และความเข้าใจในเรื่องการกู้ยืมเงินซื้อบ้านและที่ดินดังนั้นหากต้องการให้โอกาสการขายบ้านและที่ดิน มีมากขึ้นท่านจำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อ ในเรื่องเหล่านี้และให้ความกระจ่างกับลูกค้าว่า ควรกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินใดดีเงินดาวน์และเงินผ่อนชำระรายเดือน ต้องจ่ายเท่าไรคุณสมบัติของผู้ขอกู้ยืมเป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยเท่ากับเท่าไร

ขั้นตอนที่4 ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฏหมาย
ขั้นตอนนี้มีความสำคัญเนื่องจากจำนวนเงินในการซื้อขายบ้านและที่ดินสูงมากและขั้นตอนการดำเนินการกว่าจะได้เงินค่าขายบ้านและที่ดิน จากลูกค้า ล้วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามกฏหมายทั้งสิ้นดังนั้นเพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างรัดกุม จะต้องปรึกษาหารือ หรือขอคำแนะนำจากนักกฏหมาย ทุกครั้งก่อนจะดำเนินการในเรื่องเหล่านี้ซึ่งนักกฏหมายในที่นี้ อาจหมายถึงเพื่อน หรือ คนรู้จักที่มีความรู้ทางกฏหมายก็ได้

เคล็ดลับสำคัญในเรื่องนี้ก็คือ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่างๆ ระหว่างท่านกับผู้ซื้อจะต้องทำอย่างเป็นทางการ หรือ เป็นกิจจะลักษณะ และมีผู้รู้ทางกฏหมาย อยู่ด้วยเสมอเพราะนอกจากจะเป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับตัวท่านได้ทางหนึ่งแล้วยังช่วยให้การซื้อขาย มีความน่าเชื่อถือ ในสายตาผู้ซื้อได้ด้วย

ขั้นตอนที่5 จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านและที่ดินไว้ให้พร้อม
ทุกครั้งที่ท่านวางแผนจะขายบ้านและที่ดินท่านจะต้องมีการจัดเตรียมสัญญา และใบเสร็จต่างๆ ที่จำเป็นไว้ให้พร้อมเพราะเมื่อไรก็ตาม ที่มีความจำเป็น ต้องทำสัญญากัน จะได้สามารถกระทำได้เลยในทันทีไม่ต้องเสียเวลาในการจัดหา

ขั้นตอนที่6 กระตุ้นการขาย
ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกับการลงโฆษณาขายบ้านและที่ดิน ในสื่อต่างๆเพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้านและที่ดินขึ้นต้องเน้นเลือกสื่อที่เข้าถึงกลุ่มของผู้ซื้อบ้านและที่ดิน จริงๆ และควรพุ่งเป้าโฆษณาไปยังบริษัทขนาดใหญ่ที่อยู่ใกล้บ้านเพื่อจับลูกค้ากลุ่มพนักงานใหม่ และ กำลังหาบ้านและที่ดินอยู่อาศัยเป็นของตนเองหรือ เพื่อลงทุน

สำหรับเคล็ดลับการโฆษณาขายบ้านและที่ดินในหนังสือพิมพ์รายวันที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง ก็คือ เลือกลงโฆษณาเฉพาะในช่วงวันเสาร์- อาทิตย์ เท่านั้น และนัดเปิดบ้านให้ลูกค้าดูเฉพาะในช่วงบ่ายโมงถึงห้าโมงเย็นวันอาทิตย์ กลยุทธ์นี้ นอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายแล้วยังเป็นการบริหารเวลา ให้มีประสิทธิภาพด้วย

ขั้นตอนที่7 ทำการขายบ้านและที่ดิน
ในวันที่นัดลูกค้าเพื่อเปิดให้ดูบ้าน เทคนิคการปิดการขายที่มีประสิทธิภาพอันหนึ่งก็คือ จัดทำสรุปสาระสำคัญของบ้านและที่ดิน ที่ขายในกระดาษแผ่นเดียวแจกให้กับลูกค้าที่มาดูบ้านทุกราย เพื่อเป็นการเน้นและตอกย้ำจุดน่าสนใจของบ้านและที่ดิน ให้กับลูกค้า ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า ช่วงบ่ายวันอาทิตย์ เป็นช่วงเวลาทองในการทำธุรกิจของท่าน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นต้องบริหารเวลาให้มีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และจงอย่าเสียเวลากับเรื่องไม่เป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านและที่ดินเป็นอันขาด

Create Date : 04 พฤศจิกายน 2557
Last Update : 4 พฤศจิกายน 2557 15:06:09 น.		0 comments
Counter : 869 Pageviews.
Share Tweet